Gennemgående forklaring af pantebrev

Pantebreve kan virke tekniske, men det er egentlig et relativt enkelt dokument: det beskriver pant og sikkerhed for et lån. Det er derfor godt at kende til pantebreve, når du skal vurdere lånetilbud og sammenligne låneomkostninger, så du kan træffe bedre økonomiske beslutninger ved boligkøb og lån.

Hvad er et pantebrev?

Et pantebrev er et dokument, der giver en långiver sikkerhed i en ejendom. Det betyder, at långiveren kan få sit lån dækket gennem ejendommen, hvis lånet ikke betales.

Pantebrevet er dermed ikke et lån, men sikkerheden bag et lån. Långiverne vil typisk være banker, realkreditinstitutter eller andre pengeinstitutter, da pantebreve ofte bruges i forbindelse med køb af ejendom.

Hvilke oplysninger indeholder et pantebrev?

Et pantebrev indeholder oplysninger om lånebeløb, rentesatser, tilbagebetalingsbetingelser og oplysninger om ejendommen såsom adresse og oplysninger på ejendommens ejer.

Typer af pantebreve

Man kan overordnet set inddele pantebreve i de følgende fire kategorier:

Pantebrev ved boligkøb

Et pantebrev i et hus betyder, at ejendommen stilles som sikkerhed for et lån. Det er almindeligt ved boligkøb, men kan også bruges ved lån uden for banken. Har nogen et pantebrev i dit hus, har de en juridisk ret direkte knyttet til ejendommen.

Når du køber et hus med pantebrev, finansierer du hele eller dele af købet gennem lån, der er sikret i boligen. Lånet kan være et realkreditlån, et banklån eller et privat pantebrev. Fordelen er typisk lavere rente, fordi långiveren har sikkerhed. Ulempen er, at huset kan gå tabt, hvis lånet ikke bliver betalt.

Privat pantebrev

Et privat pantebrev er et pantebrev mellem private parter – typisk køber og sælger eller et familiemedlem. Det anvendes typisk, hvis banken ikke finansierer hele købet, eller hvis parterne vil lave en mere fleksibel aftale end banken tilbyder.

Private pantebreve kan være problematiske, når vilkårene er uklare, renten er høj, eller aftalen bygger mere på tillid end på klare konsekvenser ved misligholdelse. Kort sagt: Hvis pantebrevet skal lukke et hul i økonomien her og nu, i stedet for at understøtte en langsigtet plan, er det ofte et tegn på, at det er den forkerte løsning.

Tinglysning af pantebrev

Et pantebrev skal tinglyses for at være gyldigt. Tinglysning er den officielle registrering i tingbogen, som viser, hvem der har pant i ejendommen. Uden tinglysning har pantebrevet reelt set meget lidt værdi.

Tinglysningsafgift på pantebrev

Når et pantebrev tinglyses, skal der betales en afgift til staten. Den består af et fast beløb på 1825 kr. (2026)  plus en variabel afgift på 1,25% af  det pantsikrede beløb. Denne omkostning overser mange, når de regner på finansieringen.

Indfrielse af pantebrev

Indfrielse af et pantebrev betyder, at lånet bag pantebrevet bliver betalt helt ud. Når det sker, skal pantebrevet slettes i tingbogen. Først dér er ejendommen fri for den pågældende gæld.

Prioritetsrækkefølge af pantebreve

Når der er flere pantebreve i samme ejendom, placeres de i en prioritetsrækkefølge. Rækkefølgen afgør, hvem der får deres tilgodehavende dækket først ved salg eller tvangsauktion.

Pantebreve med første prioritet bliver betalt først. Er der penge tilbage, går man videre til næste pantebrev i rækken. I nogle tilfælde rækker pengene ikke til alle, og pantebreve med lav prioritet risikerer derfor kun at blive delvist dækket eller slet ikke dækket.

Derfor har prioritetsrækkefølgen stor betydning for både risiko og vilkår, især ved private pantebreve. Jo længere nede i rækkefølgen et pantebrev ligger, desto større er risikoen for tab.

Prioriteten fastlægges ved tinglysning og kan ses i tingbogen. Rækkefølgen kan ikke ændres uden samtykke fra de parter, der har højere prioritet.

Hvornår er et pantebrev risikabelt?

Et pantebrev bliver typisk risikabelt, hvis der er usikkerhed om enten ejendommens værdi eller din økonomi. Det gælder især i situationer, hvor:

• Ejendommen allerede er højt belånt, og pantebrevet får en lav prioritet

• Din indkomst svinger, eller økonomien er presset

• Der er tale om et privat pantebrev, hvor vilkår for rente, afdrag og misligholdelse ikke er tydeligt aftalt

• Du ikke har tænkt scenarier som salg, skilsmisse eller tvangsauktion igennem

For dig som låntager kan risikoen betyde, at boligen i sidste ende er på spil, hvis betalingerne stopper. For långiver handler risikoen om, hvorvidt pantet reelt har den værdi, man regner med – særligt hvis pantebrevet ligger langt nede i prioritetsrækkefølgen.

Hvornår giver et pantebrev mening?

Et pantebrev giver ofte god mening, når det indgår i en gennemtænkt finansieringsløsning, hvor sikkerheden er med til at skabe bedre vilkår:

• Ved boligkøb, hvor pantebrev er en naturlig del af realkreditfinansieringen.

• Når et privat pantebrev bruges til at dække den del af købet, banken ikke vil finansiere.

• Hvis sikkerheden i ejendommen giver mulighed for en lavere rente.

• Ved familiehandler, hvor man ønsker fleksible aftaler og juridisk sikkerhed.

Kort sagt giver pantebreve mening, når de åbner døren for finansiering på mere fordelagtige vilkår, når både låntager og långiver har et realistisk billede af risikoen.

Det skal du holde øje med ved pantebreve

Mange har fokus på selve lånebeløbet, men der er andre vigtige ting at holde øje med, som kan få stor betydning senere:

• Tinglysningsafgiften, som ofte er en væsentlig ekstraomkostning.

• Prioritetsrækkefølgen, der afgør, hvem der får deres penge først ved salg eller tvangsauktion.

• At pantebrevet skal slettes i tingbogen, når lånet er betalt ud.

• At private pantebreve kræver mere præcise aftaler end bank- og realkreditlån.

• At pant følger ejendommen og ikke automatisk forsvinder ved ejerskifte.

Det er ofte først, når der opstår problemer, at disse forhold bliver tydelige. Derfor er det en klar fordel at forstå pantebrevet i detaljer, før det tinglyses.