Ejendomsskat og ejendomsværdiskat i 2026: Hvad er forskellen?

Hvis du ejer en bolig i Danmark, betaler du typisk to boligskatter: grundskyld og ejendomsværdiskat. Mange kalder stadig grundskyld for ejendomsskat, og derfor bliver begreberne ofte blandet sammen.

Kort fortalt er grundskyld en kommunal skat på grundværdien, mens ejendomsværdiskat er en statslig skat på ejendomsværdien. I 2026 betaler du desuden foreløbig boligskat, som senere kan blive genberegnet og efterreguleret.

Hvad er ejendomsskat, også kaldet grundskyld?

Mange bruger stadig ordet ejendomsskat, men i dag bruges det i praksis ofte om grundskyld. Grundskyld er en kommunal skat, som beregnes ud fra grundens værdi. Det er altså ikke huset i sig selv, der beskattes her, men den værdi grunden har i den offentlige vurdering.

Før skatten beregnes, bliver der som hovedregel trukket 20 % fra grundværdien. Det beløb kaldes beskatningsgrundlaget. Derefter ganges beskatningsgrundlaget med kommunens grundskyldspromille.

Kort sagt: Grundskyld er skat af grunden, og den er kommunal.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en statslig skat, som beregnes ud fra ejendomsværdien – det vil sige værdien af den samlede ejendom i den offentlige vurdering. Også her starter beregningen med et beskatningsgrundlag, hvor der som udgangspunkt trækkes 20 % fra vurderingen. For 2026 er den almindelige sats 5,1 promille, altså 0,51 %.

Hvis beskatningsgrundlaget ligger over progressionsgrænsen, beskattes den del over grænsen med 1,4 %. Vurderingsportalen oplyser, at progressionsgrænsen i 2026 er 9.007.000 kr.

Ejendomsværdiskat gælder typisk for boliger, som du selv bruger eller har rådighed over, fx helårsboliger og fritidsboliger. Ejendomsværdiskatten beregnes som udgangspunkt automatisk.

Kort sagt: Ejendomsværdiskat er skat af ejendommens værdi, og den er statslig.

Den vigtigste forskel

Den største forskel mellem de to skatter er altså, hvad de beregnes ud fra.

Grundskyld afhænger altså af grundens værdi og kommunens sats, mens ejendomsværdiskatten afhænger af ejendomsværdien og de statslige satser. Begge skatter gælder for de fleste boligejere i Danmark.

Sådan beregnes de to skatter

Et enkelt eksempel gør forskellen mere konkret: Forestil dig en bolig med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. og en grundværdi på 800.000 kr.

Ejendomsværdiskat
Beskatningsgrundlag: 3.000.000 kr. minus 20 % = 2.400.000 kr.
Hvis boligen ligger under progressionsgrænsen, beskattes beløbet med 0,51 %. Det giver 12.240 kr. om året.

Grundskyld
Beskatningsgrundlag: 800.000 kr. minus 20 % = 640.000 kr.
Hvis kommunen i eksemplet har en grundskyldspromille på 10, bliver grundskylden 6.400 kr. om året.

Regnemetoden bygger på de officielle principper: Først findes beskatningsgrundlaget ved at trække 20 % fra vurderingen, og derefter anvendes den relevante sats. For grundskyld afhænger satsen af kommunen, mens ejendomsværdiskatten følger de statslige satser. Boligskatter er en del af de løbende udgifter ved at eje bolig og bør derfor regnes med, når du vurderer din samlede boligøkonomi og din friværdi.

Bemærk, at eksemplet er forenklet og viser kun hovedprincippet i beregningen. Din faktiske boligskat kan afvige afhængigt af kommune, vurdering, eventuel skatterabat og senere efterregulering.

Nye boligskatteregler i 2026

Boligskattereglerne i Danmark har gennemgået ændringer de senere år, blandt andet med nye ejendomsvurderinger og justeringer i boligskattesystemet. I 2026 betaler boligejere foreløbig boligskat på baggrund af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering foreligger, bliver boligskatten genberegnet. Det kan betyde, at du enten skal betale mere eller have penge tilbage.

Det er også værd at nævne, at nogle boligejere kan være omfattet af skatterabat, og at der findes muligheder for boligskattelån i visse tilfælde.

Hvornår skal man betale boligskatter?

I dag bliver boligskatten som udgangspunkt opkrævet automatisk hver måned via forskudsopgørelsen. Det gælder både ejendomsværdiskat og grundskyld. Hvis du køber eller sælger bolig, eller hvis der sker større ændringer i din økonomi, bør du rette forskudsopgørelsen, så du ikke betaler for meget eller for lidt i løbet af året.

Det er især vigtigt, fordi boligskatter kan få betydning for dit månedlige rådighedsbeløb. Derfor er det en god idé at regne boligskatter med i dit samlede budget som boligejer.

Hvad betyder boligskatter for din boligøkonomi?

Boligskatter er en fast månedlig udgift, som bør regnes med, når du vurderer, hvad det reelt koster at eje bolig. Det gælder både dit rådighedsbeløb, dit budget og de samlede ejerudgifter ved boligkøb. Det kan give et mere realistisk billede af, hvad boligen faktisk koster at sidde i.

Kort opsummering

Grundskyld og ejendomsværdiskat er ikke det samme. Grundskyld er kommunal og beregnes af grundværdien. Ejendomsværdiskat er statslig og beregnes af ejendomsværdien.

I begge tilfælde tager beregningen udgangspunkt i et beskatningsgrundlag, hvor der som hovedregel trækkes 20 % fra vurderingen først. Og i 2026 betaler du foreløbig boligskat, som senere kan blive efterreguleret.

Hvis du overvejer boligkøb, bør du også tænke boligskatter ind i dine samlede udgifter til boliglån og øvrige ejerudgifter.

Ofte stillede spørgsmål om ejendomsskatter